وام مسکن ما، وام مسکن آ نها؛ شرایط جالب پرداخت وام مسکن در عربستان!
درباره اینکه چرا وام مسکن در همه کشورها یک موضوع استراتژیک است، می توان ساعت‌ها حرف زد اما در این گزارش از بدیهیات عبور می‌کنیم و می‌رویم سراغ شرایط و میزان وام مسکن در کشورهای مختلف، از توسعه‌یافته ها تا درحال‌توسعه‌ها، از دولت‌های رفاه تا سرمایه‌داری‌ترین سیستم‌های اقتصادی. همین اول کار بگوییم که شما به احتمال زیاد، قرار است هرچه در این گزارش جلو می‌روید ناراحت‌تر بشوید اما لطفا تا انتها همراه گزارش باشید تا بفهمید دقیقا باید از چه چیزی عصبانی شوید.
۲۱۸ میلیون بده ۹۶۰ میلیون بگیر
اگر ساکن تهران باشید، متاهل باشید، ۲۱۸ میلیون تومان حاضر و آماده داشته باشید و بتوانید ماهانه هم نزدیک به ۲۰ میلیون تومان قسط بدهید، یعنی می‌توانید به همراه همسرتان ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن بگیرید که البته ۸۰۰ میلیون تومان آن وام مسکن و ۱۶۰ میلیون هم وام جعاله یا تعمیرات و نوسازی است. البته همان‌طور که اشاره کردیم شما برای دریافت این وام باید به نرخ دیروز چیزی حدود ۲۱۸ میلیون تومان اوراق تسه بخرید به حساب بانک مسکن، به عنوان «خرید حق تقدم دریافت وام مسکن» که می‌شود حدود یک‌چهارم مبلغ کل وام.
این یعنی در نهایت ۷۴۲ میلیون تومان به عنوان وام مسکن دستتان را خواهد گرفت که باید آن را با ۸درصد سود طی ۱۲ سال بازپرداخت کنید؛ البته هم سود و هم مدت بازپرداخت ۱۶۰ میلیون از این رقم که وام جعاله است، متفاوت خواهد بود به این صورت که سود آن ۲۲ درصد و مدت‌زمان بازپرداختش سه تا ۵ سال است. یکسری بانک‌ها مبلغ بیشتری به عنوان وام جعاله می‌دهند اما سند را گرو می‌گیرند و شما دیگر نمی‌توانید وام مسکن اصلی را از بانک مسکن بگیرید.
حالا با آن ۷۴۲ میلیون تومان وام مسکن که قرار است ماهانه ۲۰ میلیون قسط بدهید (پایه حقوق کارگری در ایران در سال ۱۴۰۳ حدود ۱۳ میلیون تومان است) چند متر خانه ارزان‌ترین منطقه تهران می‌شود خرید؟ چیزی حدود ۲۰ متر اما گر بخواهید سراغ جایی کمی بهتر بروید به زحمت این مبلغ ۱۰ متر از خانه مد نظر شما را پوشش می دهد. اگر یک خانه متوسط را ۷۰ متر در نظر بگیریم یعنی وام مسکن در تهران چیزی حدود یک‌هفتم از مبلغ خانه یعنی کمی بیشتر از ۱۴ درصد را پوشش می‌دهد و بقیه پول را باید از جیب مبارکتان پرداخت کنید. البته اگر می‌خواهید وام بگیرید باید فکر بقیه هزینه‌ها را هم بکنید ازجمله حدود ۱۲ میلیون هزینه ارزیابی ملک، چند ده میلیون هزینه دفترخانه برای در رهن بردن سند و… .
یکسری شرایط ویژه هم وجود دارد مثلا اگر شما ۴ فرزند زیر ۲۰ساله داشته باشید، می‌توانید برای دریافت وام نزدیک به دو میلیاردی خیز بردارید که برای آن هم باید حدود ۳۸۰ میلیون اوراق بخرید؛ ماهانه نزدیک به ۳۷ میلیون تومان قسط بدهید. اما اوضاع در بقیه کشورها چطور است؟
ترکیه
از همین کشورهای نزدیک شروع می‌کنیم مثلا ترکیه. در این کشور که سال گذشته تورم بالایی را تجربه کرد، وام مسکن برای کسانی که خانه ندارند و بالای ۱۸ ساله هستند مثل ایران با سود ۸درصدی پرداخت می‌شود و مدت بازپرداخت آن هم شبیه ایران و حدود۱۰ تا ۱۵ سال است. البته از چند سال پیش که وضعیت تورم در این کشور به‌هم ریخت شرایط پرداخت وام مسکن هم خراب شد و خیلی‌ها مجبور شدند که با نرخ بهره واقعی وام بگیرند؛
یعنی چیزی حدود ۴۵ درصد با این وجود کماکان دسترسی به مبالغ بالای وام با این نرخ بهره وجود داشت و سال گذشته بانک‌های ترکیه به زوج‌ها تا حدود ۴۰۰هزار لیر وام می‌دادند که این یعنی حدود ۶۰ درصد قیمت خرید یک خانه متوسط در شهر گران‌قیمت استانبول یعنی شما در محله‌های متوسط این شهر با داشتن حدود ۷۰۰هزار لیر می‌توانید یک آپارتمان ۷۵ متری بخرید. مبلغ بازپرداخت این وام هم چیزی حدود ماهانه ۷هزار لیر است. مبلغ بازپرداخت این وام هم در تورمی‌ترین شرایط این کشور حدود ۱۸هزار لیر است و پایه‌حقوق در این کشور سال گذشته با رشد بیشتر از ۴۰درصدی به نزدیک ۱۷هزار لیر رسید.
عربستان
شرایط پرداخت وام مسکن در عربستان هم جالب به نظر می‌رسد. در این کشور دولت به زوج‌ها وام خرید مسکن می‌دهد تا ۸۰ درصد ارزش ملک با سود ۹ درصد و بازپرداخت ۳۰ ساله! در این کشور اگر جزو قشر حقوق‌بگیر باشید قاعدتا به هیچ مشکلی برای خرید خانه با وام پیدا نمی‌کنید چون بانک شبیه به بانک مسکن ما در عربستان روی اعتبار بازپرداخت وام حساسیت زیادی دارد. در حال‌حاضر قیمت ملک در شهر گران‌قیمت ریاض، چیزی حدود متری ۲۳۰۰ریال عربستان است یعنی حدود ۵۰ میلیون تومان ما. پس یک زوج جوان عربستانی برای خرید یک خانه ۷۵ متری در ریاض باید حدود ۱۷۰هزار ریال عربستان پرداخت کند. این در حالی است که وام مسکن دولتی در این کشور حدود ۱۲۰هزار ریال است.
آمریکا
کشور بعدی که مقایسه می‌کنیم خیلی‌خیلی دورتر است. می‌خواهیم سراغ آمریکا برویم که یکی از ملک‌بازترین مردم جهان را دارد. در این کشور نرخ بهره وام رهنی، یعنی وامی که سند خانه مالک را در رهن بانک نگه می‌دارد با سود ثابت در دوره 30 ساله 7/79درصد، دوره 20 ساله 7/74درصد و در دوره 10 ساله 7/13درصد است. از اینجا به بعد گزارش کشورهایی را مرور می‌کنیم که اعتبارسنجی در آنها اهمیت زیادی دارد چون بانک‌هایی که وام می‌دهند همگی خصوصی هستند و بازپرداخت درست اقساط برای آنها اهمیت زیادی دارد. مثلا پروسه اعتبارسنجی در آمریکا آن‌قدر مهم است که ممکن است بانک تا ۹۰ درصد قیمت خانه را به شما متقاضی وام بدهد یا اصلا با درخواست وام او موافقت نکند پس یک آمریکایی خوش‌حساب که درآمد متوسطی هم دارد، می‌تواند به مقدار زیادی روی دریافت وام با سود‌هایی که مرور کردیم حساب کند.
اتحادیه اروپا
کشورهای مختلف اتحادیه اروپا از نظر پرداخت وام مسکن شرایط خیلی متفاوتی ندارند از جمله اینکه در همه آنها شما باید به بانک ثابت کنید که دست‌کم در سه سال اخیر درآمد با ثباتی داشته‌اید و توانایی بازپرداخت اقساط را دارید. اگر معرفی‌نامه از محل کارتان یا یک ضامن معتبر داشته باشید که خیلی زودتر به وام‌های مختلف می‌رسید اما به وام مسکن زودتر، چون سند شما در رهن بانک است و در نهایت بانک با فروش ملک شما طلبش را وصول می‌کند مثلا در جمهوری چک که از اقتصادهای قدرتمند اروپا هم نیست، فرآیند اخذ وام مسکن حدود ۵ تا ۶ ماه طول می‌کشد ولی 80 درصد از قیمت ملک را پوشش می‌دهد.
سود وام، کمتر از پنج درصد است و بازپرداخت آن به صورت طبیعی 30ساله که البته می‌تواند تحت شرایطی ۲۰ ساله تعیین شود. در فرانسه هم بانک تا ۸۰ درصد ارزش ملکی که خریداری می‌کنید وام می دهد آن هم با سود زیر ۵ درصد و بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ ساله. آلمان و نروژ اما شرایط از این هم بهتر است. وام مسکن به همراه چند ضمیمه دیگر گاهی ۹۰ یا حتی ۱۰۰ درصد قیمت ملک را پوشش می دهد و صرفا هزینه های جانبی دریافت وام باید پرداخت شود. متوسط بهره وام مسکن در این دو کشور زیر ۲درصد بوده که در سال های تورمی اخیر به کمی بیشتر از ۳ درصد رسید اما در این کشورها هم اعتبارسنجی اهمیت زیادی دارد و بانک تقریبا از بازپرداخت درست اقساط مطمئن می شود.
تورم و فشار دولتی دشمن وام مسکن
حالا که به اینجای گزارش رسیدیم بد نیست یادآوری کنیم روزهای نه چندان دور را کد در ایران هم وام مسکن می توانست بیشتر از ۸۰ درصد خرید یک خانه کوچک در جنوب تهران را تامین کند. حدود ده سال پیش زوج ها می توانستند در مجموع ۱۱۰ میلیون تومان وام بگیرند و قیمت خانه در جنوب شهر چیزی حدود متری ۲میلیون تومان بود یعنی برای خرید یک خانه ۷۵ متری کافی بود حدود ۶۰ میلیون تومان حاضر بود (با احتساب هزینه های دریافت وام) اما به طور خیلی خلاصه تورم شدید، رشد بالاتر از تورم نرخ مسکن، ناترازی های بودجه و البته فشارهای دولت برای سرکوب نرخ بهره کاری کرد که کم کم پوشش وام مسکن در ایران وضعیت خنده داری پیدا کرد و به یک شوخی بزرگ تبدیل شد.
منبع: هفت صبح
